Najemcy muszą być przygotowani na cięższe czasy w nowym roku: po ponad dwunastu latach boomu na rynku nieruchomości w Niemczech eksperci spodziewają się spadku cen, ale czynsze systematycznie rosną. Przy rosnącym oprocentowaniu kredytów i wysokich kosztach budowy wielu ludzi nie stać już na posiadanie nieruchomości lub wycofuje się z projektów budowlanych. Wielu przenosi się do wynajmowanych mieszkań, więc czynsze znów rosną silniej. Dotyczy to wielu ludzi w Niemczech, ponieważ tylko około połowa populacji posiada nieruchomości – mniej niż w prawie jakimkolwiek innym kraju w Europie.
To niezwykły obraz: po ponad dekadzie rosnących cen domy i mieszkania znów są nieco tańsze, nawet w popularnych miastach. Pozycja potencjalnych nabywców nieco się poprawiła. „Obecnie obserwujemy więcej ofert na rynku nieruchomości i większe możliwości negocjacji cen”, mówi Mirjam Mohr (49 l.), członek zarządu ds. klientów prywatnych w firmie pośrednictwa kredytowego Interhyp.
Według Federalnego Urzędu Statystycznego ceny nieruchomości mieszkalnych spadły w trzecim kwartale średnio o 0,4 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Stowarzyszenie Niemieckich Banków Pfandbrief (VDP) odnotowało spadek o 0,7 proc. – pierwszy minus od 2010 roku. W porównaniu z analogicznym kwartałem poprzedniego roku ceny wzrosły, choć nieznacznie.
Zdaniem ekspertów, trend ten prawdopodobnie przyspieszy. Niemiecki Instytut Badań Ekonomicznych (DIW) uważa, że w 2023 roku możliwy jest spadek cen nieruchomości nawet o dziesięć procent. W badaniu przeprowadzonym w 97 miastach naukowcy zaobserwowali, że ceny nadal oddzielają się od czynszów – oznaka „spekulacyjnej przesady”. Nieruchomość w dużych miastach kosztowała ostatnio aż 28 rocznych czynszów – rekord od połowy lat 90. DIW widzi zwiększone ryzyko korekty cen.
DZ Bank, który spodziewa się maksymalnego spadku cen o cztery do sześciu procent w 2023 roku, nie idzie tak daleko. „W przypadku nieruchomości mieszkaniowych spadek będzie prawdopodobnie nieco słabszy, w przypadku budynków mieszkalnych nieco bardziej wyraźny”, pisze analityk Thorsten Lange. Ceny nieruchomości wzrosły mniej więcej dwukrotnie w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Nawet gwałtowny spadek o około 20 procent, który niektórzy w branży uważali za możliwy, oznaczałby tylko poziom z 2020 roku, powiedział dyrektor generalny VDP Jens Tolckmitt.
Eksperci wątpią też, czy w Niemczech pęknie bańka na rynku nieruchomości. Rynek mieszkaniowy jest uważany za solidny nawet podczas kryzysów gospodarczych, ponieważ nieruchomości są często finansowane konserwatywnie i długoterminowo, co jest zaletą, gdy stopy procentowe rosną. Wielu kupujących zabezpieczyło sobie niskie stopy procentowe na 10 lub 15 lat.
„Inna sytuacja jest w krajach o zmiennych kredytach, takich jak Wielka Brytania czy Hiszpania , gdzie rosnące stopy procentowe mają bezpośredni wpływ na obciążenie kredytowe”, mówi badanie przeprowadzone przez Niemiecki Instytut Ekonomiczny (IW). Kiedy stopy procentowe wzrosły w połowie 2000 roku, wielu Amerykanów było przytłoczonych – bańka na rynku nieruchomości pękła i wywołała światowy kryzys finansowy.
Kolejnym argumentem przeciwko spadkowi cen w Niemczech są wysokie koszty transakcyjne np. dla brokerów, które zniechęcają do krótkoterminowej sprzedaży. Według eksperta IW ds. nieruchomości, Michaela Voigtländera, spadki cen można zaobserwować przede wszystkim w przypadku nieruchomości w złych lokalizacjach lub o wysokim zużyciu energii. „Jeśli bilans energetyczny jest wysoki lub przyzwoity, nie widzę dużego potencjału do korekty”.
Ponadto mieszkań wciąż brakuje: Instytut Ifo od miesięcy obserwuje falę odwołań w budownictwie mieszkaniowym. Załamał się również popyt na kredyty hipoteczne i pozwolenia na budowę. Od początku roku oprocentowanie kredytów dziesięcioletnich wzrosło ponad trzykrotnie. Wraz z wysokimi kosztami budowy, obciążenie jest zbyt duże dla wielu osób. Cel rządu federalnego zakładający 400 000 nowych mieszkań rocznie, z którego teraz zrezygnowano, został uznany za utopijny: stowarzyszenie budowlane ZDB spodziewa się 245 000 w nadchodzącym roku.
„Ale jeśli wysoki popyt na mieszkania spotyka się z niedoborem podaży, to wspiera ceny”, wyjaśnia ekspert IW, Voigtländer. Ponadto imigracja z zagranicy, która załamała się w czasie pandemii, prawdopodobnie zwiększy i zwiększy popyt na mieszkania, zwłaszcza w miastach.
Co jednak, jeśli ceny nieruchomości nie spadną gwałtownie, a kredyty podrożeją? „Otoczenie rynkowe oferuje możliwości dla kupujących z dużym kapitałem”, mówi Lange z DZ Bank. Z drugiej strony potencjalni nabywcy z niewielkimi oszczędnościami musieliby mieć wysokie dochody, aby nie ponieść porażki ze względu na znacznie wyższe oprocentowanie kredytów.
Często jest tylko unik: Według badania przeprowadzonego przez Landesbank Helaba, popyt przesunie się częściowo na rynek mieszkań na wynajem i zwiększy tam presję. Po fazie z relatywnie niskimi dopłatami, czynsze w nowych umowach ostatnio ponownie wzrosły o pięć procent, zauważa DZ Bank.
„Na rynku wynajmu panuje duża presja” – mówi analityk Lange. Tam duży popyt na przystępne cenowo mieszkania odpowiada spadającym wskaźnikom pustostanów w miastach. Nic się nie zmieni w wąskim gardle w nowym roku, mówi Lange, także z myślą o imigracji uchodźców wojennych z Ukrainy . Wysokie ceny materiałów i znacznie zwiększone koszty finansowania powodują, że firmy mieszkaniowe są pod presją przerzucania kosztów na czynsz.
Ekspert ds. IW, Voigtländer, uważa, że można sobie wyobrazić odwrócenie długoterminowego trendu i ceny nieruchomości nie będą już przewyższać czynszów. Według danych IW czynsze wywoławcze wzrosły w trzecim kwartale o 5,8 proc. w porównaniu z tym samym kwartałem poprzedniego roku. Jak zauważa Voigtländer, we wszystkich krajach związkowych wzrost był powyżej średniej z trzeciego kwartału ostatnich trzech lat. „Być może wchodzimy teraz w fazę, w której czynsze rosną szybciej niż ceny”.
