Analizy rynkowe pokazują jednoznacznie, że zainteresowanie rynkiem centrów logistycznych nadal bardzo dynamicznie rośnie. IPOPEMA TFI trzyma rękę na pulsie alternatywnych rozwiązań inwestycyjnych związanych z aktualnymi trendami, a jednym z nich jest właśnie lokowanie oszczędności w powierzchnie magazynowe. Już w marcu tego roku wskazywaliśmy na magazyny jako hit inwestycyjny wśród inwestorów. Na całym świecie w ten segment inwestują fundusze, firmy ubezpieczeniowe, spółki giełdowe, poszukując nie tylko zysków, ale także bezpiecznego sposobu na ulokowanie kapitału również w czasie pandemii.
Zdaniem ekspertów pandemia przyspieszyła dynamikę popytu na powierzchnie magazynowe, a od marca 2020 roku z magazynowej hossy korzystają także polscy inwestorzy indywidualni w ramach funduszu IPOPEMA Benefit 7 FIZ AN. Od początku swojej działalności, tj. od stycznia 2020 Fundusz osiągnął dokładnie 26,50 % stopę zwrotu, a tylko w tym roku kalendarzowym przez ostatnie 10 miesięcy cena certyfikatu inwestycyjnego wzrosła o 10,76% (wg.: Źródło: IPOPEMA TFI. Dane na 30.09.2021). Wyżej wymienione wyniki to nie jest to „wycena papierowa”, bowiem środki pieniężne zostały już wypłacone pierwszym inwestorom, którzy rozpoczęli inwestycje w ostatnim półtorarocznym okresie rozliczeniowym. To wszystko zadziało się w bardzo wymagającym dla rynków czasie – w okresie pandemii. Należy tutaj wskazać na duże kompetencje i profesjonalizm całego zespołu zarządzającego funduszem IPOPEMA Benefit 7 FIZ AN.
Według firmy AXI IMMO blisko 40 proc. rynku inwestycyjnego sektora nieruchomości komercyjnych w 2021 roku stanowiły transakcje magazynowe. Na zakończenie pierwszej połowy 2021 r. wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnął poziom 2 mld EUR (60 transakcji), z czego ponad 40% (około 900 mln EUR), stanowiły zmiany właścicielskie w sektorze przemysłowo-logistycznym.
Polski rynek powierzchni magazynowych nadrabia bardzo dynamicznie dystans do rynków rozwiniętych. W pierwszej połowie 2021 r. rynek był stymulowany przez silny popyt najemców na poziomie 3,3 mln mkw. Podobnie jak w poprzednich kwartałach najwięcej transakcji zawarli najemcy e-commerce i operatorzy logistyczni. Z kolei po stronie podażowej dostarczono w zaledwie pół roku ponad 1,1 mln mkw nowych powierzchni, co świadczy o solidnych fundamentach sektora. Wypadkową tej aktywności jest szybka absorpcja powierzchni, która wpływa na spadek poziomu pustostanów (obecnie około 5,4%). Hossa w tym segmencie rynku trwa w najlepsze – ilość powierzchni magazynowej w budowie jest rekordowa, deweloperzy realizują inwestycje o łącznej powierzchni około 3,4 mln mkw.
Inwestycje w projekty magazynowe poprzez fundusz inwestycyjny
Inwestycje to nic innego jak zarządzanie ryzykiem. Projekty deweloperskie zawsze niosą za sobą ryzyka. Natomiast jeżeli rozłożymy te ryzyka na czynniki pierwsze, odpowiednio zabezpieczymy i podzielimy się nimi z deweloperem, to jesteśmy w stanie nimi zarządzać w odpowiedzialny sposób i przynosić oczekiwaną stopę zwrotu dla inwestorów. Strategia Funduszu IPOPEMA Benefit 7 FIZAN koncentruje się na inwestycji w instrumenty udziałowe oraz dłużne, emitowane przez spółki celowe, zajmujące się realizacją projektów deweloperskich. Taka struktura projektu w istotny sposób ogranicza ryzyko inwestycyjne właścicieli certyfikatów inwestycyjnych. Po wybudowaniu, komercjalizacji i sprzedaży nieruchomości zysk deweloperski rozliczany jest z deweloperem, a środki z tytułu sprzedaży zostają zwracane do Funduszu, gdzie następuje automatyczny wykup Certyfikatów Inwestycyjnych. Pierwszy taki wykup automatyczny miał miejsce właśnie we wrześniu br. w związku ze sprzedażą pierwszego projektu z portfela Funduszu zlokalizowanego w północnej części Polski i inwestorzy otrzymali już zainwestowane środki, stając się beneficjentami dwucyfrowego zysku w skali roku.
Czy ten wynik jest powtarzalny?
Nie wiemy co może się wydarzyć w przyszłości, natomiast wynik jak najbardziej może być powtarzalny. W swojej karierze zawodowej, gdzie od 2011 roku jestem ściśle związany z rynkiem nieruchomości, a od 2014 zajmuję się przede wszystkim budową parków magazynowych i uczestniczyłem w realizacji projektów w Polsce o łącznej powierzchni magazynowej około 500 tys. m2, we współpracy z największymi deweloperami, którzy w Polsce lub na świecie wybudowali kilka, może kilkanaście milionów m2, uważam, że mimo wzrostu cen materiałów budowlanych i kosztów pracy, w ostatnim czasie wartość magazynów typu prime bardzo wzrosła. Możemy zatem nadal korzystać z marży deweloperskiej i zarabiać kilkanaście procent w skali roku dla inwestorów – powiedział Jacek Koprowski, Dyrektor Departamentu Zarządzania Funduszami Nieruchomości w IPOPEMA TFI i zarządzający Funduszem IPOPEMA Benefit 7 FIZAN.
Perspektywy rynku magazynowego
Na potencjał polskiego rynku magazynów istotny wpływ ma strategiczne położenie naszego kraju na mapie Europy. To właśnie polskie magazyny często obsługują zachodnioeuropejskich konsumentów i to tutaj są przenoszone zakłady produkcyjne z krajów zachodnioeuropejskich. W Polsce mamy już wybudowaną infrastrukturę autostradową, koszty pracy są znacznie niższe niż w innych krajach UE, z ewentualnym dodatkowym dostępem do siły roboczej wliczając pracowników z Ukrainy i Białorusi. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że Polska to kraj, gdzie mieszka około 38 milionów konsumentów, więc zarówno popyt wewnętrzny, jak również perspektywy wzrostu krajowej gospodarki w najbliższych latach powodują duże zainteresowanie nieruchomościami zlokalizowanymi w naszym kraju przez inwestorów zagranicznych. Wiele międzynarodowych koncernów wyciągnęło wnioski z pierwszej fali pandemii i zastanawia się nad realokacją części fabryk z Azji do Europy – bliżej docelowych miejsc zbytu i konsumpcji. Tutaj też jako duży, dynamicznie rozwijający się kraj europejski, jesteśmy postrzegani bardzo pozytywnie. Wzrostowi rynku nieruchomości logistycznych sprzyja również rosnąca zamożność społeczeństwa oraz potrzeba skracania łańcucha dostaw na rynku usług e-commerce. Dlatego właśnie od kilku lat magazyny stanowią ważny element strategii inwestycyjnej największych funduszy, co zapewnia stabilne finansowanie kolejnych projektów.
Zarządzający Funduszem IPOPEMA Benefit 7 FIZAN uważają, że popyt inwestycyjny utrzyma się na wysokim poziomie w całym 2021 r., a także w kolejnych latach. Obecnie w dobie niskich stóp procentowych, wszyscy uczestnicy rynku szukają inwestycji z wysokimi stopami zwrotu przy określonym, akceptowalnym ryzyku inwestycyjnym. Przez wiele lat tylko nieliczni inwestorzy mogli korzystać z zysków na realizacji deweloperskich projektów magazynowych, gdzie przed wejściem w projekt na etapie uzyskania pozwolenia na budowę znane są w zasadzie wszystkie ryzyka inwestycyjne. Dzięki Funduszowi IPOPEMA Benefit 7 FIZAN z hossy na rynku magazynowym mogą wreszcie skorzystać również klienci indywidualni. Nie bez znaczenia dla uczestników Funduszu pozostaje fakt, że dodatkowo przed wejściem w dany projekt zawsze przygotowywane jest finansowanie bankowe, co również znacząco zmniejsza ryzyko, ponieważ bank dodatkowo przeprowadza swój własny audyt projektu. W strategii Funduszu zakładamy sprzedaż wybudowanego i skomercjalizowanego parku magazynowego do globalnych graczy, którzy czerpią zyski z długookresowego najmu danego obiektu – podkreśla Jacek Koprowski z IPOPEMA TFI.
