Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield podsumowała trzeci kwartał na polskim rynku inwestycyjnym. Z raportu wynika, że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych do końca trzeciego kwartału był wyższy o 22% niż w pierwszych dziewięciu miesiącach ubiegłego roku. Jakie inne wnioski płyną z podsumowania?
Polski rynek odnotował dobry wynik w pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku pomimo takich trudności jak spowolnienie gospodarcze, podwyżki stóp procentowych czy wojna w Ukrainie. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych do końca trzeciego kwartału wzrósł do 4,31 mld euro i był wyższy o 22% niż w pierwszych dziewięciu miesiącach 2021 r. Ponadto na sfinalizowanie transakcji czekają aktywa o łącznej wartości ponad 1,7 mld euro. Prym wiedzie sektor logistyczny z 60-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie inwestycyjnym za trzeci kwartał 2022 r. Korekta cen dotyczy wszystkich klas aktywów, jednak dekompresję stóp kapitalizacji łagodzi wzrost stawek czynszu – zwłaszcza w sektorze magazynowym. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej wykorzystują wydłużenie procesów decyzyjnych przez graczy paneuropejskich i obecnie dominują w sektorze nieruchomości biurowych – komentuje Jeff Alson, International Partner, Head of CEE Capital Markets.
Rynek biurowy
Na rynku nieruchomości biurowych w trzecim kwartale br. odnotowano znaczący wolumen obrotów na poziomie 502 mln euro, na który złożyły się jednak tylko cztery transakcje, przy czym sprzedaż warszawskiego wieżowca Generation Park Y firmie Hansainvest miała aż blisko 57-procentowy udział.
Proces ustalania cen dotyczy wszystkich klas aktywów, a dekompresję stóp kapitalizacji napędzają przede wszystkim rosnące stopy procentowe. Większość niemieckich inwestorów zainteresowanych głównie aktywami klasy core zachowuje ostrożność, co przekłada się na ograniczoną aktywność inwestycyjną w segmencie prime.
Dużą popularnością cieszą się z kolei aktywa core+ (oferujące stopy kapitalizacji na poziomie przekraczającym 6%), o czym świadczy kilka transakcji w toku w Warszawie i na głównych rynkach regionalnych. Inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej nadal stanowią najbardziej aktywną grupę kupujących zainteresowanych Polską, których przyciąga dostępność aktywów wysokiej jakości i wycenianych według wartości godziwej.
Rynek logistyczny
Najwyższym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszy się rynek nieruchomości logistycznych, którego udział w wolumenie transakcji inwestycyjnych w trzecim kwartale 2022 r. sięgnął 60%.
Największą tegoroczną transakcją w Europie Środkowo-Wschodniej był zakup międzynarodowego portfela nieruchomości Hillwood przez CBRE IM, co świadczy o dużym zaangażowaniu globalnego kapitału w kolejne inwestycje w Polsce. Podobnie jak w przypadku innych sektorów i rynków, korekta cen ma miejsce również w segmencie nieruchomości logistycznych, w którym stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów przekraczają 4%.
Rynek handlowy
Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości handlowych w 2022 r. osiągnęła najwyższy poziom od kilku lat, a prognozowany wolumen transakcji za cały rok może znacząco przekroczyć ubiegłoroczny wynik.
Zarówno centra, jak i parki handlowe postrzegane są przez kapitał międzynarodowy i krajowy z Europy Środkowo-Wschodniej jako atrakcyjne produkty inwestycyjne. Jednak, podobnie jak w innych sektorach, wzrost kosztów finansowania wpływa na wysokość cen nieruchomości handlowych, co może spowodować spowolnienie aktywności inwestycyjnej na tym rynku w najbliższych miesiącach.
Finansowanie
Rynek finansowania dłużnego w ostatnich miesiącach stanął w obliczu nowych wyzwań w sektorze nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Z powodu wysokiej inflacji w strefie euro i znacznie wyższej w Polsce, stawki EURIBOR i WIBOR wzrosły do najwyższego poziomu od odpowiednio 12 i 20 lat.
Oprocentowanie w przypadku pięcioletnich swapów na stopę procentową przekracza już 3% w skali roku dla EUR i 9,5% dla PLN, co wpływa na wysokość wskaźników zdolności obsługi zadłużenia (DSCR) oraz udziału kapitału własnego (LTV). Prognozowana stagnacja i spadek aktywności deweloperskiej spowodowały zmianę nastawienia banków do wszystkich sektorów nieruchomości na bardziej zachowawcze.
Banki obecnie ostrożniej podejmują decyzje o udzielaniu kredytów deweloperom i inwestorom. Doświadczenie inwestorów i umiejętność aktywnego zarządzania aktywami mają większe znaczenie niż lokalizacja, jakość obiektu czy wiarygodność najemców.
Sekror PRS i prywatne akademiki
Wzrost inflacji, wysokie oprocentowanie kredytów oraz rosnące koszty budowy spowodowały znaczące spowolnienie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym wśród klientów indywidualnych. Czynniki te
w połączeniu z napływem tysięcy uchodźców z Ukrainy przyczyniły się do dynamicznego wzrostu popytu na mieszkania na wynajem. To otwiera duże możliwości przed inwestorami instytucjonalnymi poszukującymi aktywów lub inwestycji generujących dochód.
Jedną z ważniejszych transakcji ostatnich kilku miesięcy w sektorze living był zakup przez Xior Student Housing portfela istniejących i planowanych akademików należących do BaseCamp, w tym trzech działających domów studenckich w Polsce, za blisko 1 mld euro. W ostatnich miesiącach obserwujemy spowolnienie aktywności inwestycyjnej, co związane jest głównie z wysokimi kosztami kredytów i budowy oraz ryzykiem kursowym.
