Na koniec ubiegłego roku podaż powierzchni biurowych w Warszawie przekroczyła 5,18 mln m kw., z czego w samym tylko 2016 roku zasoby wzrosły o 410 tys. m kw., wynika z najnowszego raportu At a Glance – Office Market in Warsaw (Q4 2016). Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że 650 tys. m kw. w fazie realizacji i dodatkowo ponad milion metrów kwadratowych w planach to istotny argument dla najemców, którzy albo poszukują nowych lokalizacji albo planują renegocjacje umów.

Mniej pustostanów niż przewidywano

Znacząca ilość nowej powierzchni biurowej, która pojawiła się na warszawskim rynku w ostatnich trzech miesiącach 2016 roku, nie spowodowała gwałtownego wzrostu dostępnej powierzchni. Wskaźnik niewynajętej powierzchni na koniec ubiegłego roku osiągnął poziom 15 proc., rosnąc kwartał do kwartału o zaledwie 0,4 p.p. i był wyższy o 2 p.p. od poziomu odnotowanego w grudniu 2015 roku. Autorzy raportu podkreślają, że najwięcej wolnych biur zlokalizowanych jest w rejonie biurowego Mokotowa, a także w korytarzu biegnącym wzdłuż alei Jerozolimskich i w stołecznym centrum. Pustostany występują najczęściej w budynkach biurowych powstałych w latach dziewięćdziesiątych. Szacuje się, że całkowita wielkość warszawskiego rynku dojrzałych biurowców to blisko 1,2 mln m kw. Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland prognozują, że w ciągu najbliższych dwóch lat wskaźnik warszawskich pustostanów biurowych wzrośnie o 1-2 p.p.

Nowe budynki przyciągają

Po rekordowym, pod względem wynajętej powierzchni, 2015 roku – wolumen transakcji wyniósł 660 tys. m kw. – w ciągu dwunastu miesięcy ubiegłego roku popyt (nowe umowy, umowy typu pre-let oraz ekspansje) ukształtował się na poziomie 455 tys. m kw., co oznacza spadek r/r o 31%. Autorzy raportu podkreślają, że oprócz renegocjacji w dotychczasowych lokalizacjach (ponad 300 tys. m kw.), najemcy, w czwartym kwartale podobnie jak w całym 2016 roku, aktywnie poszukiwali możliwości relokacji do nowych budynków.

W ubiegłym roku największą popularnością wśród firm poszukujących nowych lokalizacji dla swoich biur cieszyły się projekty położone w okolicach ronda Daszyńskiego, stacji Dworzec Gdański oraz w korytarzu biegnącym wzdłuż alei Jerozolimskich. Znacznie mniejsze zainteresowanie wzbudzały budynki zlokalizowane w zagłębiu biurowym na Mokotowie.

Spadające efektywne stawki wynajmu

Poza kilkunastoma wiodącymi projektami biurowymi obejmującymi również wysokiej jakości projekty butikowe, w których miesięczne stawki czynszu osiągają poziom 20-22 Euro, większość centralnie zlokalizowanych budynków funkcjonuje w warunkach bardzo dużej konkurencji, której efektem jest rosnąca presja czynszowa. W ostatnim roku wyjściowe stawki najmu spadły w nich o około 3 do 5 proc., kształtując się na poziomie 16,50-18,50 Euro za miesiąc.

Z raportu opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że miesięczne stawki czynszów w najlepszych projektach biurowych położonych poza centrum Warszawy na koniec 2016 roku osiągnęły poziom 14-15 Euro. Jakkolwiek średni czynsz jaki trzeba zapłacić za metr kwadratowy biura w tej okolicy, to poziom 11-13 Euro za miesiąc.

Autorzy analizy podkreślają, że znacząca podaż, silnie konkurencyjny rynek i rosnąca elastyczność właścicieli budynków sprawiły, że w 2016 roku duzi najemcy (powyżej 2 tys. m kw.) zainteresowani biurami zarówno w centrum jak i poza nim, mogli liczyć na efektywną stawkę czynszu niższą niż stawka ofertowa od 20 do 30%.

Albo druga młodość, albo koniec

Biorąc pod uwagę bardzo wysoki stopień rynkowej konkurencyjności i zmieniające się oczekiwania najemców, właściciele budynków coraz częściej decydują się na kompleksowe modernizacje. Na koniec 2016 roku około 280 tys. m kw. powierzchni w dojrzałych biurowcach znajdowało się na różnych etapach procesów modernizacyjnych. Z jednej strony na rynku można zaobserwować właścicieli, którzy decydują się na nowe aranżacje powierzchni, odświeżenie fasad i otoczenia budynków, a z drugiej takich, którzy idą w kierunku skomplikowanych zmian w rozwiązaniach technicznych i architektonicznych biurowców. Autorzy raportu podkreślają, że strategie rewitalizacji i repozycjonowania mają dużą szansę na powodzenie szczególnie w przypadku projektów o bardzo dobrej lokalizacji.

Dojrzałe biurowce po kompleksowych modernizacjach mogą konkurować z nowymi projektami. Podniesienie norm efektywności i zastosowanie nowoczesnych rozwiązań technicznych przy jednoczesnym zapewnieniu bardzo dobrych, sprawdzonych lokalizacji gwarantujących dostępność i ekspozycję to klucz nie tylko do zatrzymania dotychczasowych najemców, ale również do przyciągnięcia nowych – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Biurowe centrum bliżej Woli

Od kilku lat warszawskie zagłębie biurowe konsekwentnie rośnie w okolicach ronda Daszyńskiego. Za sprawą dobrej komunikacji, różnorodności funkcji i uruchomieniu drugiej linii metra, a także za sprawą obowiązującego planu miejscowego dopuszczającego zwiększoną gęstość zabudowy usługowej i mieszkaniowej, dzielnica, która przed wojną była przeznaczona na zabudowę przemysłową, przyciąga nie tylko deweloperów biurowych, ale także mieszkaniowych i handlowych.

Jeszcze dwa lata temu biurowa Wola, ze 150 tys. m kw. powierzchni nie wyglądała tak okazale. Od tamtego czasu jesteśmy świadkami bardzo dynamicznego wyścigu podaży i popytu. Tylko w latach 2015-2016 biurowe zagłębie na Woli urosło prawie dwukrotnie, a w kolejnych dwudziestu czterech miesiącach w bliższych i dalszych okolicach ronda Daszyńskiego pojawi się ponad 150 tys. m kw. nowych biur – dodaje Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz i Doradztwa w Europie Środkowo-Wschodniej, BNP Paribas Real Estate.