Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Savills wynika, że alternatywne nieruchomości mieszkaniowe cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów. W ubiegłym roku wolumen dużych transakcji inwestycyjnych w sektorze mieszkaniowym na świecie przekroczył wartość inwestycji na rynkach nieruchomości handlowych czy magazynowych.

Według Savills globalny wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze prywatnych akademików wzrósł w ostatnich pięciu latach o 87%. Dojrzałość rynku brytyjskiego i amerykańskiego w połączeniu z niewielką podażą i dużym popytem na prywatne domy studenckie oznacza, że w nadchodzącym roku największe możliwości inwestowania w tym sektorze zaoferują miasta Europy Południowej. Niemniej jednak zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe , obiekty co-livingowe i domy seniora na całym świecie sprawia, że wszystkie rynki oferują możliwości lokowania kapitału. Skala inwestycji w tego rodzaju aktywa jest jednak niewystarczająca szczególnie w Wielkiej Brytanii.

Z raportu międzynarodowej firmy doradczej Savills Global Living wynika, że największa podaż prywatnych domów studenckich występuje w Wielkiej Brytanii, gdzie zakwaterowanie może znaleźć 27% wszystkich studentów, a najmniejsza – w Europie Południowej. We Włoszech, które są czwartym największym rynkiem w Europie pod względem liczby studentów, wskaźnik ten w skali całego kraju nie przekracza 5%.

Z analizy danych o poszczególnych miastach uzyskanych od firmy StudentMarketing, która prowadzi badania i gromadzi dane dotyczące domów studenckich i mikroapartamentów, wynika, że najmniejsze możliwości zakwaterowania studentów oferują: Rzym (zaledwie 6500 łóżek na 220 500 studentów, czyli zakwaterowanie znajdzie tylko 3% studiujących), Porto (3,5%), Florencja (3,8%), Barcelona (4,9%) i Madryt (5,7%). Według Savills miasta te zapewniają inwestorom najlepsze możliwości lokowania kapitału ze względu na dużą liczbę studentów zagranicznych i wysokie średnie stawki czynszów w prywatnych akademikach.

– Liczba studentów zagranicznych w Polsce wzrosła pięciokrotnie w ostatniej dekadzie i w bieżącym roku akademickim wynosi już 73 000. Polska zajmuje szóste miejsce w Europie pod względem populacji studentów, a przy tym odnotowuje dynamiczny wzrost gospodarczy i oferuje bardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią. Wszystko to sprawia, że nasz kraj będzie jednym z najpopularniejszych kierunków inwestycyjnych dla wielu inwestorów, którzy są już obecni w krajach Europy Zachodniej i poszukują możliwości wzrostu w stabilnym środowisku – mówi Kamil Kowa, członek zarządu i dyrektor działu doradztwa kapitałowego i wycen, Savills Polska.

W roku akademickim 2017/2018 w Polsce studiowało blisko 1,3 miliona studentów, jednak w 490 akademikach oferowanych zarówno przez uczelnie państwowe, jak i prywatne, zakwaterowanie może znaleźć tylko niespełna 130 000 osób, czyli 10% studiujących. Potencjał tego rynku dostrzegły m.in. takie firmy jak Student Depot, Basecamp, Golub GetHouse (Livinn) czy chociażby Zeitgeist Asset Management. Część z już realizowanych lub planowanych inwestycji oferować będzie bardzo wysoki standard. Z szacunków Savills wynika, że w Polsce segment prywatnych domów studenckich zapewnia miejsca dla ok. 4000 studentów.

– Przewidujemy, że oprócz prywatnych akademików coraz większą popularnością będzie się cieszył inny sektor rynku mieszkaniowego, tj. mieszkania na wynajem instytucjonalny. Ze względu na zbliżający się szczyt aktualnego cyklu koniunkturalnego wiele funduszy jest zainteresowanych zwiększeniem alokacji kapitału w aktywa bardziej odporne na ewentualnie spowolnienie – dodaje Kamil Kowa.

Wśród pierwszych w Polsce projektów w sektorze mieszkań na wynajem instytucjonalny należy wymienić aktywa zarządzane przez fundusz Catella obejmujące część budynku Złota 44 w Warszawie, budynek Pereca 11 oraz obecnie realizowany kompleks trzech budynków w Krakowie przy ul. Rakowickiej. Kolejne duże inwestycje stanowią Browary Warszawskie, czyli projekt zarządzany przez spółkę Resi4Rent z grupy Griffin RE oraz Liberty Tower, inwestycję Golub GetHouse. Również domy seniora w przyszłości mogą zyskiwać na popularności. Populacja osób powyżej 65. roku życia liczy już w Polsce ponad 6,5 mln osób.

Źródło: globalny dział badań Savills na podstawie danych StudentMarketing, 2018

– Domy studenckie w Europie są powszechnie uznawane za pełnoprawną kategorię aktywów charakteryzującą się wystarczającą płynnością. Coraz więcej inwestorów, w tym zagranicznych i instytucjonalnych, uważa inwestowanie w akademiki za idealny sposób na dywersyfikację portfeli i uzyskanie wyższych zwrotów z inwestycji niż w przypadku tradycyjnych klas aktywów. Inwestorzy doceniają także fakt, że domy studenckie uważane są za aktywa odporne na recesję, ponieważ liczba studentów zagranicznych stale rośnie – rosła nawet w czasie kryzysu sprzed dekady – dodaje Samuel Vetrak, dyrektor generalny StudentMarketing.

Według Savills w 2017 roku wartość inwestycji w sektorze prywatnych domów studenckich osiągnęła rekordowy poziom 17,5 mld USD w skali globalnej, co oznacza wzrost o 4% z 16,9 mld USD w 2016 roku. Ponad połowa tego wolumenu (51%, 8,9 mld USD) przypadła na Wielką Brytanię i Europę Zachodnią – to wzrost o 35% w porównaniu z 6,6 mld USD w 2016 roku. Największą aktywność inwestycyjną w sektorze domów studenckich w Europie odnotowano w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Hiszpanii (zob. graf poniżej).

Savills wskazuje także na zainteresowanie operatorów domów studenckich sektorem nieruchomości mieszkaniowych i co-livingowym oraz na związane z tym możliwości rozłożenia ryzyka inwestycyjnego na kilka różnych rodzajów aktywów. Wolumen inwestycji w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkań na ośmiu największych rynkach europejskich przekroczył w ubiegłym roku 27 mld euro, czyli wzrósł o 19% od 2013 roku, ale nadal stanowi niewielki ułamek inwestycji w USA. Szwecja, Holandia, Dania i Niemcy mają dobrze rozwinięte rynki mieszkań na wynajem instytucjonalny, które oferują największą płynność.

– Ze względu na coraz lepszą jakość zarządzania, umacnianie się marek poszczególnych operatorów oraz niewystarczającą podaż profesjonalnie zarządzanych nieruchomości prywatnych na wynajem na wielu rynkach, podmioty takie jak The Fizz i Milestone wprowadzają na rynek nowe produkty wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów. Sektor instytucjonalnego najmu mieszkań w Wielkiej Brytanii jest nadal na wczesnym etapie rozwoju – w 2017 roku całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł tam o 20% w porównaniu z rokiem 2016 do 2,6 mld funtów, co stanowi zaledwie 18% wolumenu odnotowanego w Niemczech. W ubiegłym roku 70% stanowiły transakcje typu forward funding oraz terminowe transakcje kupna. Zainteresowanie budową nowych obiektów może przyczynić się do wzrostu aktywności transakcyjnej w przyszłości – dodaje Marcus Roberts dyrektor działu mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills, Europa.